Warto wiedzieć, że wydawanie pozwoleń na budowę i decyzji o warunkach zabudowy jest rozpatrywane indywidualnie i w różnych regionach kraju może być zinterpretowane w odmienny sposób. Jest to proces złożony i może trwać od ok. dwóch miesięcy do roku a w wyjątkowych sytuacjach nawet dłużej. W związku z powyższym chciałbym wskazać potencjalnym inwestorom i osobom przygotowującym dokumentację projektową drogę jaką należy pokonać od podjęcia decyzji do uzyskania pozwolenia na budowę:

1. Uzyskać w urzędzie gminy informację, czy teren pod planowaną inwestycję objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego, czy też nie.

2. Jeżeli teren budowy nie ma sporzadzonego planu zagospodarowania przestrzennego występuje z wnioskiem do właściwego wójta lub burmistrza o wydanie decyzji o warunkach zabudowy*:

* Decyzja taka jest odpowiednikiem planu zagospodarowania, dotyczy jednak tylko terenu objętego planowaną inwestycja.

3. Występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na etapie już wybranej optymalnej wersji technologii wskazujemy w nim następujące informacje *:

a) granice terenu objętego wnioskiem,

b) planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu w tym: przeznaczenia i gabarytów projektowych obiektów budowlanych,

c) charakterystyczne parametry techniczne inwestycji,

d) zapotrzebowanie w zakresie infrastruktury technicznej,

e) dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

*Aby uniknąć niezgodności projektu i zapisów w decyzjach administracyjnych, opracowywanie powyższych wniosków zlecić osobom mającym wiedzę i doświadczenie w tym zakresie.

4. Do opracowanego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć:

1. kopię z mapy zasadniczej *,

2. szkic rozmieszczenia na działce ewidencyjnej projektowanych obiektów*,

3. wypisy działek ewidencyjnych, na których realizowana będzie inwestycja*,

4. wypisy wszystkich działek ewidencyjnych sąsiednich*.

W trakcie sporządzania, powyższej dokumentacji sąsiedzi będą uczestniczyć w postępowaniu jako strony. Dodatkowo mogą wnosić własne uwagi, zastrzeżenia oraz odwołania.

*Kopie z mapy zasadniczej oraz wypisy działek ewidencyjnych udostępniane są odpłatnie przez wydziały geodezyjne starostwa powiatowego.

5. Jeżeli plan zagospodarowania jest sporządzony, wówczas składamy wniosek o wydanie wypisu i wyrysu* z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

*wypis taki można otrzymać bardzo szybko, po uiszczeniu naliczonej opłaty przez organ wydający.

6. Jeżeli plan zagospodarowania ma zapisy sprzeczne z planowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Wówczas konieczna jest weryfikacja własnych zamierzeń a jednocześnie zmiana planowanej inwestycji zgodnie z zapisami planu zagospodarowania. Można też dążyć do zmiany zapisów w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie objętego planowaną inwestycją*.

*Powyższe przedsięwzięcie jest bardzo skomplikowane, kosztowne i czasochłonne. Przeprowadzenie takiej operacji wymaga wyrażenia zgody i zaangażowania Rady Gminy, określonej ilości środków finansowych i może trwać do roku a w wyjątkowych sytuacjach nawet dłużej. W nielicznych sytuacjach plan przestrzennego zagospodarowania, może przeszkodzić inwestorowi w realizacji planowanej inwestycji zgodnie z jego oczekiwaniami.

7. Jeżeli planowana inwestycja przewiduje obsadę zwierząt powyżej 40 DJP w zabudowie zwartej i 60 DJP w zabudowie rozproszonej*, przed wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy /decyzję lokalizacyjną/ należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

*Teren zabudowy rozproszonej należy rozumieć taką zabudowę, gdzie odległość budynku inwentarskiego od najbliższego terenu zurbanizowanego, letniskowego lub budynku mieszkalnego wynosi co najmniej 100 m.

8. Do wniosku o decyzję środowiskową należy dołączyć dokumenty analogiczne jak do decyzji o warunkach zabudowy oraz dodatkowo kartę informacyjną przedsięwzięcia, opracowaną zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. nr 199, poz. 1227 z 2008 r. z późn. zm.).

9. W karcie informacyjnej przedsięwzięcia należy określić takie informacje, jak*:

1. rodzaj, skala i usytuowanie przedsięwzięcia, dane adresowe terenu i oznaczenia geodezyjne dotyczące działek,

2. powierzchnia zajmowanej nieruchomości, a także obiektu budowlanego oraz dotychczasowy sposób ich wykorzystywania i pokrycie nieruchomości szatą roślinną,

3. rodzaj planowanej technologii,

4. ewentualne warianty przedsięwzięcia,

5. przewidywana ilość wykorzystywanej wody i innych surowców, materiałów, paliw oraz energii,

6. rozwiązania chroniące środowisko,

7. rodzaj i przewidywane ilości wprowadzonych do środowiska substancji lub energii przy zastosowaniu rozwiązań chroniących środowisko,

8. możliwe transgraniczne oddziaływanie na środowisko,

9. obszary podlegające ochronie na podstawie Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, znajdujące się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia.

*Kartę informacyjną można sporządzić we własnym zakresie. Jeżeli będą problemy z jej właściwym zredagowaniem, najlepiej poprosić o współpracę projektanta czy też doradcę rolniczego sporządzającego raporty oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko.

10. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wydawana jest przy szerokim udziale społeczeństwa, które jest informowane o planowanym przedsięwzięciu inwestycyjnym w postaci:

1. ogłoszeń na tablicy

2. drogą elektroniczną na stronach internetowych właściwego urzędu gminy.

11. Organ wydający decyzję środowiskową, po zasięgnięciu opinii właściwego Inspektora Sanitarnego i Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, wydaje postanowienie o konieczności sporządzania raportu lub też o odstąpieniu od takiego wymogu.

12. Jeżeli organ uzna konieczność sporządzania raportu*, inwestor musi zlecić opracowanie właściwym jednostkom i dołączyć do materiałów dowodowych.

*Wykonanie raportu wiąże się z dodatkowymi wydatkami finansowymi jak też wydłużenie postępowania administracyjnego.

13. Po sporządzeniu raportu organ wydający decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, przesyła go do uzgodnienia przez organy opiniujące.

14. Należy pamiętać, że raport oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko sporządza się obligatoryjnie dla inwestycji o obsadzie zwierząt powyżej 200 DJP * w gospodarstwie rolnym.

*Poniżej wskazanej obsady zwierząt konieczność sporządzania raportu uzależniona jest od konkretnych sytuacji lokalizacyjnych.

15. Po wydaniu pozytywnej opinii i otrzymaniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, występujemy o kolejną decyzję ustalającą warunki zabudowy*.

*Decyzję o warunkach zabudowy szczegółowo omówiono w pkt. 2 do 4 niniejszej instrukcji.

16. Po uzyskaniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach * i o warunkach zabudowy należy zlecić dla geodety o sporządzenie mapy do celów projektowych. Następnie zwrócić się do projektanta o wykonanie projektu budowlanego.

17. Złożyć w starostwie powiatowym wniosek * o pozwolenie na budowę.

*Do wniosku należy dołączyć cztery egzemplarze kompletnego projektu budowlanego oraz oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością.

18. Termin rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę przez organ wydający w ciągu maksymalnie 65 dni* od daty złożenia wniosku. W tym czasie sprawdzana jest kompletność złożonego wniosku, a mianowicie:

1. zgodność projektu z wydanymi wytycznymi,

2. zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie:

– bezpieczeństwa konstrukcji,

– użytkowania,

– zachowania odpowiednich warunków higienicznych i ochrony interesów osób trzecich.

*Do tego terminu nie wlicza się okresów zawieszenia postepowania oraz opóźnień z winy inwestora albo z przyczyn niezależnych od urzędu. Oznacza to, że w przypadku wpływania odwołań składanych przez sąsiadów postepowanie może się wydłużyć. A wówczas pozwolenie na budowę staje się prawomocne, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania od decyzji w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania. Gdy sąsiedzi takie odwołanie wniosą, to budowę będzie można rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji wyższej instancji.

Pozwolenie na budowę jest ważne przez okres 3 lat. Oznacza to, że w/w terminie należy budowę rozpocząć i nie wolno jej przerwać na dłużej niż trzy lata. Jeżeli pozwolenie na budowę wygaśnie na skutek nierozpoczęcia budowy w wymaganym terminie lub przerwa była za długa, ponownie należy wystąpić o nowe lub o pozwolenie na wznowienie wykonywania robót budowlanych. Należy wiedzieć, że rozpoczęcie budowy uznawane jest przez wytyczenie obiektu budowlanego na placu budowy przez geodetę, czy też niwelacji terenu. Potwierdzenie rozpoczęcia budowy dotyczące wytyczenia budynku lub budowli czy też realizowania innych robót związanych z budową należy potwierdzić odpowiednimi wpisami w dzienniku budowy.

Kazimierz Szmurło