Slide
waskiwzh2022

Czy każdy może kupić ziemię rolną?

sty 14, 2022

Jakie wymagania powinna spełnić osoba, która chce nabyć grunty rolne. Okazuje się że duże znaczenie ma nie tylko nabywana powierzchnia nieruchomości rolnej, ale również wykształcenie kupującego i stopień pokrewieństwa z osobą sprzedającą grunty rolne.
Teoretycznie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. O uznaniu nieruchomości za działkę rolną decyduje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przepisy nowej ustawy odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Niestety, wiele gmin nie posiada sporządzonych planów zagospodarowania, a w niektórych plany nie obejmują wszystkich terenów należących do gminy. W tym przypadku dla określenia przeznaczenia nabywanej nieruchomości decydujące są zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków. Często jednak są one nieaktualne w stosunku do obecnego wykorzystania działek. Status gruntów rolnych ma zatem duża część działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jeszcze w latach 80. i 90. Rozwiązaniem jest sprawdzenie przeznaczenia działki w planie zagospodarowania gminy, a jeśli taki nie istnieje – w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli na działce ma powstać dom, a grunt choćby w niewielkiej części posiada status działki rolnej, zweryfikujmy, czy jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – najlepiej uzyskajmy taką decyzję jeszcze przed zakupem.

Czy mogę zabudować działkę rolną?

Możliwość zabudowania nieruchomości w pierwszej kolejności zależy od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zapisów odnośnie przeznaczenia danych gruntów. Jeśli jednak plan zagospodarowania nie istnieje, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli chcemy postawić na działce dom, a w planie zagospodarowania przestrzennego grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, lepiej poszukać innej lokalizacji. Istnieje wprawdzie możliwość złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania, ale nawet jeżeli istnieje szansa na taką zmianę przeznaczenia terenu, na tę zmianę można długo czekać. Jeśli chcemy budować na działce nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego, wybierajmy taką, która spełnia warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Czy działka jest rolna, gdy tylko jej część jest położona na terenach rolnych?

Według przepisów działka ma status rolnej również wtedy, gdy tylko jej niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolnicze w planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków. Nawet gdy jedynie 1 m2 z działki o powierzchni 1000 m2 znajduje się na terenach rolniczych, cała działka zostanie uznana za rolną.

Kupno działki rolnej o powierzchni 0,3 ha

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce pomiędzy podmiotami na rynku prywatnym reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której przepisy stosuje się do określonych ustawą nieruchomości rolnych. W przypadku zakupu nieruchomości (udziału w nieruchomości) o powierzchni maksymalnej 2999,99 m2 ustawa nie znajduje zastosowania, co oznacza iż jest brak ograniczeń w obrocie ziemią.

Kupno działki rolnej o powierzchni poniżej 1,0 ha

W przypadku gdy chcemy kupić działkę rolną o powierzchni nie przekraczającej 1 ha musimy pamiętać, że w takich przypadkach to Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej. KOWR, w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia, może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Niezłożenie w terminie przez KOWR oświadczenia o chęci nabycia danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z przysługującego mu prawa lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR oznacza że:
w przypadku sprzedaży – strony mają możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność nieruchomości,
w pozostałych przypadkach przeniesienia własności nieruchomości – KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.
Stosowne wnioski należy złożyć w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej. W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kupno działki rolnej od osoby spokrewnionej

Gdy nie jesteśmy rolnikiem i planujemy zakup działki rolnej od osoby spokrewnionej (nie ma w tym przypadku ograniczenia do 1 ha), czyli jesteśmy osobą bliską zbywcy i jesteśmy z nim spokrewnieni czyli jesteśmy osobą zstępną, wstępną, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, małżonkiem, osobą przysposabiającą i przysposobioną lub pasierbem możemy nabyć działkę bez ograniczeń wynikających z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, iż w tym przypadku KOWR nie ma prawa pierwokupu nieruchomości rolnej.
Powierzchnia sprzedawanych gruntów rolnych może być większa od powierzchni 1 ha, ale nie może być wyższa niż 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest też wymagane uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż gruntu rolnego wyrażonej w drodze administracyjnej.

Kupno działki rolnej powyżej 1 ha zależne od decyzji KOWR

Gdy osoba nieprowadząca działalności rolniczej chce nabyć grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha sytuacja bardzo się komplikuje. Nabycie takiej nieruchomości rolnej będzie wymagało bezwzględnie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR i to wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.
Postępowanie administracyjne, którego celem jest uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej toczy się na wniosek:
zbywcy nieruchomości rolnej (właściciela, współwłaścicieli) albo
osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne (nabywcy) albo
osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne (nabywcy).
Jeżeli taka osoba nie będąca rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, na zakup nieruchomości rolnej musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanych gruntach przez okres co najmniej 5 lat. Dopiero po upływie 5 lat może sprzedać nabytą nieruchomość rolną i tym samym nie będzie zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej.
Dodatkowo sprzedający grunty musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej.

Anna Kuczyńska

Źródło:
– Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz.U. z 2020 r. poz. 1655
„Wiadomości Rolnicze” 6/2021, s. 32

Skip to content