Radca radzi

Decydując się na podpisanie umowy trzeba zwrócić uwagę na zapisy w niej zawarte i pamiętać, że rozwiązanie przed upływem czasu, na który je zawarto lub zerwanie umowy przez wydzierżawiającego wiąże się z dużymi karami.

W ostatnim czasie nasiliły się u rolników wizyty przedstawicieli firm zajmujących się budową farm wiatrowych. Właściciele gruntów, które spełniają warunki do posadowienia na nich, czy to pojedynczego wiatraka czy też dużej farmy są zachęcani do zawarcia umowy dzierżawy, a głównym argumentem ku temu jest oferowany czynsz dzierżawny wynoszący nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych od jednego wiatraka.

Kwota tego czynszu może zachęcać do wydzierżawienia gruntu, jednak trzeba zwrócić uwagę także na pozostałe zapisy umowy. Biorąc pod uwagę fakt, że w zdecydowanej większości są to kilku, a nawet i kilkunastostronicowe dokumenty, ich analizę pod względem formalnoprawnym należy powierzyć prawnikowi. Pozwoli to uniknąć kłopotów w trakcie trwania dzierżawy, a jest to o tyle istotne, że umowy te przewidują nawet trzydziestoletni okres ich trwania. Ponadto zwrócić należy uwagę na fakt, że umowa podpisana wiąże strony przez czas jej trwania i praktycznie nie przewiduje możliwości jej zmiany. Decydując się na podpisanie takiej umowy należy przede wszystkim sprawdzić, czy wybudowanie wiatraka na konkretnej nieruchomości jest możliwe przy uwzględnieniu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan ten nie zakłada możliwości prowadzenia na danej nieruchomości działalności gospodarczej, niezbędne byłoby jej wyłączenie z produkcji rolnej. Wiąże się to jednak z poniesieniem dużych kosztów. Stąd też należy pamiętać, aby w umowie znalazł się zapis, że koszty związane z odrolnieniem gruntu poniesie dzierżawca.

Innym zagadnieniem jest usytuowanie dzierżawionej działki. Należy zwracać uwagę, aby jej położenie było w miejscu najmniej kolidującym w korzystaniu z pozostałej powierzchni gruntu. Działkę taką najlepiej wydzielić geodezyjnie i założyć dla niej odrębną księgę wieczystą na koszt dzierżawcy. Pamiętać należy ponadto o tym, że umowy takie, zawierane na czas określony praktycznie nie mogą być rozwiązane przed upływem czasu, na który je zawarto. Zerwanie takiej umowy przez wydzierżawiającego jest obłożone bardzo wysokimi karami umownymi. Zdarza się, że dzierżawca zakłada możliwość rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego, ale w sytuacji, gdy dzierżawca zalega z zapłatą czynszu dzierżawnego przez kilka miesięcy. Zapis taki daje dzierżawcy możliwość płacenia czynszu z opóźnieniem, byleby tylko spełnił swój obowiązek przed upływem założonego okresu opóźnienia.

Przykładem niekorzystnego zapisu w umowach jest zastrzeżenie wykupu nieruchomości w przypadku zbycia jej na rzecz osoby trzeciej. Tak ogólny zapis nie daje wydzierżawiającemu możliwości przeniesienia własności nieruchomości np. na syna w przypadku skorzystania z prawa do emerytury lub renty. Stąd też ważne jest zamieszczenie w umowie odpowiedniego zastrzeżenia.

Ważnym zagadnieniem, w przypadku podpisania umowy, jest wprowadzenie zmian w składanej w ARiMR deklaracji dotyczącej dopłat bezpośrednich. Powierzchnia zajęta pod wiatrak będzie wyłączona z produkcji rolniczej, dlatego też należy dokonać powyższej zmiany w deklaracji. Należy też pamiętać, aby nie brać na siebie obowiązku uzyskania pozwolenia na posadowienie wiatraka, a przenieść ten obowiązek na dzierżawcę, który jako posiadający prawo do dysponowania gruntem będzie uprawniony do uzyskania takiego pozwolenia.

Radosław Prorok