Wzmocnienie ochrony ziemi rolnej przed wykupieniem gruntów w celach innych niż rolnicze oraz poprawa sytuacji ekonomicznej polskich rolników to główne cele obowiązującej od kwietnia 2016 roku ustawy regulującej obrót ziemią rolną w Polsce.

Ustawa wprowadza jasne zasady kupna/sprzedaży ziemi, dzierżawy ziemi państwowej, a także gwarantuje prawo dziedziczenia. Wstrzymanie sprzedaży ziemi państwowej i przeznaczenie jej na dzierżawę umożliwi rolnikom zwiększenie produkcji i dochodów. Dzięki temu gospodarstwa będą bardziej konkurencyjne.

Agencja nie sprzeda gruntów

Przez 5 lat Agencja Nieruchomości Rolnych nie będzie sprzedawać gruntów rolnych. Wstrzymanie sprzedaży nie dotyczy gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne, np. budowa dróg, mostów, obiektów sportowych, budownictwo mieszkaniowe, nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych. Wstrzymanie sprzedaży nie dotyczy gruntów rolnych mniejszych niż 2 ha, a także domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych, garaży, ogródków przydomowych. Na sprzedaż przez ANR innych nieruchomości niż wymienione, w wyjątkowych i uzasadnionych przypadkach, zgodę może wydać Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Dzierżawa na korzystnych warunkach

Rolnicy indywidualni będą mogli dzierżawić państwową ziemię na korzystnych warunkach startując w przetargach dostępnych tylko dla nich.

W przetargach organizowanych dla rolników indywidualnych będą mogły uczestniczyć również osoby, które nie spełniają jedynie wymogu 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w przypadku gdy osoby te w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, mają nie więcej niż 40 lat. Będą mogły uczestniczyć również osoby, którym pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc finansową, ze środków Unii Europejskiej, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął.

Kto może kupić nieruchomość rolną?

Nabywcami nieruchomości rolnych mogą być wyłącznie rolnicy indywidualni, którzy w wyniku transakcji będą posiadali nie więcej niż 300 haużytków rolnych.

Rolnik, który kupił gospodarstwo rolne jest zobowiązany do prowadzenia go przez okres 10 lat. W tym czasie bez zgody sądu nie może sprzedać, wydzierżawić lub oddać zakupionej nieruchomości rolnej.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupującym jest osoba bliska, np. córka kupuje ziemię od ojca, brat od siostry itd. Przy takich transakcjach nie obowiązuje 10-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa i zakaz oddania, sprzedaży i dzierżawienia.

Ziemię rolną na wolnym rynku może nabyć:

  • każdy, jeśli nieruchomość rolna w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została na cele inne niż rolne,
  • każdy, jeśli nieruchomość rolna ma mniej niż 0,3 ha,
  • każdy, jeśli nieruchomość rolna o pow. do 0,5 ha w dniu wejścia w życie ustawy była zabudowana (tzw. siedlisko) i nie służy do prowadzenia gospodarstwa rolnego,
  • każdy, jeśli co do nieruchomości, w dniu wejścia w życie ustawy została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, w których nieruchomość została przeznaczona na cele inne niż rolne,
  • osoba bliska właścicielowi nieruchomości bez żadnych ograniczeń,
  • jednostka samorządu terytorialnego,
  • Skarb Państwa,
  • Kościelna osoba prawna i związek wyznaniowy.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik indywidualny jest możliwe po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zgoda taka będzie wydawana, jeśli:

  • Sprzedający wykaże, że nie było ofert kupna od żadnego z wymienionych: rolnika indywidualnego, osoby bliskiej właściciela nieruchomości, Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego oraz kościelnej osoby prawnej lub związku wyznaniowego.
  • Nabywca da rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, tzn. daje gwarancję, że będzie prowadzić gospodarstwo rolne w sposób prawidłowy.
  • W wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (powyżej 300 ha).
    • Nabywca będzie chciał utworzyć gospodarstwo rodzinne i zamieszkać w gminie, w której kupi nieruchomość oraz dodatkowo wykaże, że:

- posiada kwalifikacje rolnicze albo uzupełnia je w ramach przyznanego dofinansowania ze środków Unii Europejskiej, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

- daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, tzn. zagwarantuje, że będzie prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, w prawidłowy sposób,

- zobowiąże się, że w ciągu 5 lat od dnia zakupu zamieszka na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Dziedziczenie

Ustawa gwarantuje prawo dziedziczenia nieruchomości rolnych wszystkim, z tym że w przypadku dziedziczenia testamentowego, ANR przysługiwać będzie prawo nabycia takich nieruchomości, jeżeli spadkobiercami nie są osoby bliskie spadkodawcy czyli: żona, mąż, dzieci (w tym także adoptowane), wnuki, prawnuki, rodzice (w tym także adopcyjni), dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo i ich dzieci albo rolnicy indywidualni.

Dziedziczenie przez osoby bliskie jest wyjęte spod wszelkich ograniczeń:

  • co do powierzchni dziedziczonych nieruchomości rolnych,
  • bez obowiązku posiadania kwalifikacji rolniczych ani też osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat.

Dzierżawa

Podstawowym sposobem zagospodarowania państwowej ziemi staje się dzierżawa. To rozwiązanie jest korzystne dla rolników, ponieważ jest to najtańszy sposób pozyskania gruntów rolnych. Będą to dzierżawy długotrwałe, zawierane nawet na okres powyżej 10 lat, co pozwoli na racjonalne planowanie produkcji.

Podstawowe pojęcia wg ustawy o obrocie ziemią

Gospodarstwo rodzinne– gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha i nie większa niż 300 ha.

Rolnik indywidualny– osoba fizyczna spełniająca następujące warunki:

  • jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha,
  • posiada kwalifikacje rolnicze,
  • od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na terenie której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego,
  • w tym czasie prowadzi gospodarstwo osobiście, czyli pracuje i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Kwalifikacje rolnicze – wykształcenie:

  • rolnicze zasadnicze zawodowe lub średnie lub
  • wyższe wykształcenie rolnicze lub tytuł kwalifikacyjny lub zawodowy, albo tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie lub
  • wyższe inne niż rolnicze i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie lub
  • podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Staż pracy w gospodarstwie rolnym – za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  • podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
  • prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy lub
  • była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę albo spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej lub
  • wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej lub
  • odbyła staż na podstawie skierowania od starosty (o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy – Dz. U. z 2008 r. nr 69, poz. 415, z późniejszymi zmianami), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Dowody wymagane przy zawieraniu umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej – dowodem na:

  • osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta),
  • zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały,
  • spełnienie warunku 300 ha jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Osoby bliskie właścicielowi nieruchomości rolnej – dzieci (w tym także adoptowane), wnuki, prawnuki, rodzice (w tym także adopcyjni), dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo i ich dzieci, małżonek.

Umowa dzierżawy z datą pewną – aby dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości, umowa dzierżawy musi mieć charakter pisemny i datę pewną, czyli potwierdzoną urzędowo. Oznacza to w praktyce, że po sporządzeniu umowy najlepiej zgłosić się do notariusza po poświadczenie daty pewnej.

Obrót prywatny – nabycie nieruchomości między rolnikami, osobami fizycznymi, osobami prawnymi w drodze umowy, np. sprzedaży, zamiany albo też darowizny czy dożywocia.

Obrót publiczny – nabywanie nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa od Agencji Nieruchomości Rolnych.

Paweł Śliwowski

PZDR Wysokie Mazowieckie

Źródło: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz.U. 203, nr 64, poz.592 z poź. zm.

„Wiadomości Rolnicze” 11/2016

Dzisiaj jest 22.01.2018 godz.
Podlaski Ośrodek Doradztwa Rolniczego w Szepietowie